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Les asset tokens pourraient bientôt transformer les marchés immobiliers
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Les asset tokens pourraient bientôt transformer les marchés immobiliers

03/12/2020


Karine Litou

Karine Litou

Global Head of Products & Solutions Private Equity – Real Estate

Immobilier de BNP Paribas Securities Services

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Patrick Rivière

Patrick Rivière

Chairman of the Management Board

Groupe La Française

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La tokenisation pourrait transformer l'immobilier et les autres marchés d’actifs non cotés. Il sera toutefois essentiel de pouvoir compter sur des partenaires de confiance.

Comme pour toutes les innovations qui remettent en question le paradigme existant, une multitude de problèmes complexes restent encore à résoudre avant l'avènement de la tokenisation. Dans l'intervalle, cependant, des initiatives tangibles arrivent sur le marché et viennent démontrer le potentiel des tokens, en particulier dans le domaine des actifs non cotés.

« Les actifs non cotés, comme l'immobilier ou le private equity, sont d'ordinaire l'apanage des investisseurs institutionnels, compte tenu des barrières élevées à l'investissement », précise Karine Litou, Global Head of Products & Solutions, Private Capital, Real Estate chez BNP Paribas Securities Services.

« Mais les tokens pourraient bien ouvrir ces catégories d'actifs, à commencer par l'immobilier, à des marchés plus larges. L’accès des investisseurs aux actifs non cotés est facilitée par la blockchain. Et comme chaque actif peut être fractionné en plusieurs tokens, les montants minimum d'investissement sont bien moins élevés. »

L'une des difficultés principales pour un gestionnaire d'actifs qui crée un fonds traditionnel tient à la tenue du registre et au suivi des différents investisseurs, au regard de toutes les procédures d’onboarding et d’ALM/KYC devant être complétées avant d'accepter un investisseur au sein du fonds. La tokenisation simplifie l'intégration et l'inscription au registre car chaque investisseur est identifié et validé une seule fois au sein de la blockchain, de manière sécurisée. Les investisseurs peuvent investir directement dans le fonds en rencontrant moins de difficultés et pour de plus petits montants, tandis que les fonds peuvent plus facilement satisfaire à leurs obligations de conformité.

« La possibilité de disposer en toute indépendance d'un registre et d'échanges digitaux contribuerait également à promouvoir les transactions sur le marché secondaire et à entretenir la liquidité de marché », déclare Karine Litou. « Il ne s'agit pas vraiment de souscriptions et de rachats, mais de transferts entre investisseurs sur la blockchain. Ainsi, la capacité à contrôler de manière dynamique et à dématérialiser l'intégralité des mouvements entre les différents actionnaires apporte de la liquidité à l'investisseur, qui sera en mesure de voir qui veut acheter ou vendre des titres à tout moment, sans impacter la liquidité des actifs sous-jacents. »

La tokenisation dans le domaine immobilier élargirait en outre les opportunités de distribution sur le segment des investisseurs particuliers. « Actuellement, les investisseurs particuliers peuvent avoir accès à des biens au travers de REIT (Real Estate Investment Trusts) via des gestionnaires qui distribuent typiquement les fonds sur leur marché local », souligne Karine Litou. « La blockchain ouvre la possibilité d'une distribution sécurisée d'un fonds aux investisseurs individuels dans d'autres pays. Toutefois, d'autres problèmes se posent, notamment en ce qui concerne les déclarations et la collecte fiscales, de même que l'adéquation des protections réglementaires, notamment pour le justificatif de KYC qui devra être validé au sein de la blockchain. Autant de problèmes qu’il reste à résoudre. »

Patrick Rivière, Chairman of the Management Board du Groupe La Française, précise : « Selon moi, les fonds immobiliers sont l'un des domaines d'activité qui pourraient tirer le plus grand bénéfice de la technologie de tokenisation, car celle-ci devrait non seulement impacter notre façon d'investir dans l’immobilier, mais également notre manière de gérer les marchés secondaires et l'enregistrement des clients. Je l'envisage comme un levier opérationnel potentiel important et comme un axe d'amélioration de l'expérience client. Il subsiste toutefois un aspect que le token ne changera pas, c'est le caractère long terme de l'investissement immobilier. La technologie peut en effet contribuer à simplifier et accélérer le processus de négociation immobilière tout au long de la filière, mais au bout du compte, celle-ci ne va pas transformer un actif immobilier en actif liquide et il pourrait s'avérer dangereux pour le secteur d'ignorer cette réalité ! »

Des partenaires de confiance sur la blockchain

Des projets de tokenisation dans l'immobilier – qui, à ce jour, se sont principalement attachés à tokeniser les actions de la société holding détenant le bien, plutôt que le bien lui-même – ont déjà été lancés sur le marché. Mais optimiser le potentiel qu'offre la tokenisation dans l'immobilier nécessitera la participation dans la blockchain de tous les partenaires de confiance aux différents stades de la transaction, afin de créer un environnement sécurisé de bout en bout.

Parallèlement à la validation des investisseurs sur la blockchain, une condition essentielle sera de veiller à certifier l'existence de l'actif immobilier en début de processus. « Il faut en effet un partenaire de confiance pour valider l'existence d'un bien. Sinon, vous pourriez vous retrouver à acheter un champ en jachère au lieu d'un palace », précise Karine Litou.

En France, par exemple, c'est le notaire qui valide l'existence et la valeur du bien. « Le notaire enregistre toutes les transactions relatives à un bien, de même que sa valeur du moment », fait remarquer Karine Litou. « Cet expert doit donc être sur la blockchain afin d'engager la confiance des investisseurs et les convaincre qu'il existe bel et bien un actif immobilier derrière les tokens. »

Le rôle des dépositaires en tant que trustee du registre et dans la supervision du fonds est également important et en pleine évolution :

« Les dépositaires des fonds immobiliers ordinaires doivent, au moins une fois par an, recevoir de la part du notaire la preuve de l'existence du bien immobilier et la confirmation que le fonds est toujours propriétaire du bien en question », explique Karine Litou.

« Dans un environnement blockchain, la preuve de l'existence du bien et de sa propriété, y compris toute transaction sur tout ou partie de ce bien, sera entièrement automatisée, sécurisée et en temps réel. Ainsi, les dépositaires seront en mesure de donner aux investisseurs une vision transparente, en temps réel, de l'évolution du portefeuille du fonds et une garantie que la blockchain est sécurisée. De plus, le processus étant entièrement dématérialisé, il en découlera une réduction des différents coûts de transaction. »

Sous réserve de la présence d'un partenaire local reconnu pour assurer la validation de l'actif, les gérants de fonds immobiliers peuvent investir dans d'autres pays et profiter de la même vision en temps réel pour le suivi de portefeuille, ajoute Karine Litou. Et si la transaction est standardisée, avec la présence des intervenants de confiance nécessaires sur la blockchain, la dernière étape pourrait être la création d'un fonds immobilier tokenisé de type OPCVM, distribué à l'échelle de l'Europe entière. « Un fonds pourrait ainsi être distribué à très grande échelle avec des montants restreints, comme dans le monde des OPCVM », précise Karine Litou.

ESG et blockchains

Toutefois, si les blockchains permettent des gains d'efficacité dans le mode de fonctionnement des marchés, elles s'accompagnent d'un inconvénient : leur empreinte climatique.

La dématérialisation du registre par le biais des blockchains élimine pourtant les procédures gourmandes en papier qui saturent l'environnement des fonds, d'où un impact positif sur l'environnement », déclare Karine Litou. « Mais pour développer et exploiter une blockchain, il faut disposer de ressources informatiques importantes. Le niveau de consommation d'énergie alors requis ne rime plus avec respect de l'environnement. Cet impact écologique est une préoccupation majeure des gestionnaires d'actifs, car il risque de compromettre leur respect des politiques en matière d’ESG et les qualifications qui en dépendent. Certaines sociétés ont d'ailleurs choisi de ne pas se lancer dans des projets de blockchain pour cette raison. »

Les besoins de calculs gigantesques et la consommation d'énergie qui en découle sont toutefois davantage associés au minage des cryptomonnaies qu'aux applications de blockchain en elles-mêmes. Les sociétés pourraient également choisir de compenser les émissions de CO2 issues de leurs activités de blockchain par le biais d'un mécanisme de compensation carbone. « Ce pourrait être un moyen particulier d'aider les gestionnaires d'actifs à gagner en confiance dans la communication de leurs politiques ESG sur les marchés », souligne Karine Litou.

Le coût est un autre facteur dissuasif. Le développement d'une infrastructure de type blockchain suppose un énorme investissement technologique. Sans une adhésion au processus de tous les acteurs qui doivent participer à la blockchain, ce type d'infrastructure est voué à l'échec.

« Pour lancer ce genre de projet, il faut avancer sur plusieurs fronts », déclare Karine Litou.

« Les problématiques réglementaires en suspens doivent être réglées. Tous les acteurs doivent être intégrés au processus. Des investissements pour développer et mettre en œuvre la technologie seront indispensables. Les gestionnaires d'actifs vont devoir réfléchir à leur façon de communiquer avec le marché sur leurs politiques ESG. Par ailleurs, les investisseurs doivent avoir suffisamment confiance dans la blockchain, ce qui sera en grande partie tributaire de l'implication de partenaires commerciaux de confiance, précédés d'une solide réputation, afin de rassurer les investisseurs au niveau utilisateur. »

Il reste encore beaucoup à faire avant avant de voir l’essor des marchés tokenisés fondés sur la blockchain, mais on aurait pu dire la même chose lors des débuts d'Internet. Le manque de connaissance et de maturité, ainsi que des préoccupations liées à la sécurité ont d'abord limité le nombre et le type de transactions que les utilisateurs voulaient y mener. Pourtant, c'est aujourd'hui devenu la norme mondiale. « Je pense qu'il en sera de même avec la blockchain », déclare Karine Litou.

Les cas d'utilisation à ce jour démontrent que la tokenisation fonctionne et qu'elle a un potentiel important  pour redessiner le mode de fonctionnement des marchés d'investissement, notamment pour les actifs non cotés et illiquides comme l'immobilier. Toutefois, le débat n'est pas encore tranché dans un sens ou dans l'autre. Les événements des cinq prochaines années seront décisifs pour déterminer le succès ou l’échec de la tokenisation.

Avec nos remerciements à Patrick Rivière, Président du directoire de Groupe La Française et à Karine Litou, Global Head of Products & Solutions Private Equity – Real Estate – Immobilier de BNP Paribas Securities Services.

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